זאב גולדשמיט 18.10.2017

בדיקת מצב הנדל"ן ברעננה מלמדת כי ישנה ירידה במספר העסקאות, שלוקח יותר זמן למכור דירה, שבעלי הקוטג'ים נאלצים להוריד מחירים, אבל כולם מסכימים ש"רעננה תמשיך להיות מבוקשת"

מזה מספר חודשים שכותרות העיתונים מדווחות ששוק הנדל"ן בקיפאון, שמתבצעות פחות עסקאות, שמוכרים תקועים עם בתיהם כיוון שהם מסרבים להפחית מחירים, ושהצעירים ממתינים לראות כיצד השוק יגיב לתכנית "מחיר למשתכן". אבי אגרנטי, הבעלים של משרד "גולדנהאוס", עוסק כ-20 שנה בתחום הנדל"ן, מודה שברעננה ישנה ירידה של 10 עד 15 אחוזים במספר העסקאות, בהשוואה לשנת 2017, אולם מדובר, לטענתו, במצב זמני ושהשוק יתאושש.

אם יש ירידה במספר העסקאות למה המחירים לא יורדים?

"בעלי הנכסים קצת הרימו את האף בשנים האחרונות. מי שקצת מפחית מהמחיר הריאלי בשוק מצליח למכור. אין ברעננה ירידת מחירים, אלא התאמת מחירים למציאות. אנשים עדיין חושבים שהקונים מחו"ל עדיין פה, אבל יש ירידה של 90 אחוז בקנייה של תושבי חוץ. אם אנשים מבקשים 2.6 מיליון על דירת ארבעה חדרים, אז מדובר בדרישה לא ריאלית".

מה יותר קשה, למכור דירות או בתים פרטיים?

"בתים פרטיים, כיוון שאם לקוח מבקש על ביתו שבעה מיליון שקלים ומקבל הצעה במיליון שקל פחות, לוקח לו זמן להבין שהבית שלו שווה רק ששה מיליון. אין בעיה למכור דירות רגילות ברעננה. המחירים עולים כאן בשיעור של כארבעה אחוזים בשנה".

גם אתה הבחנת שצעירים נטשו את רעננה לערים השכנות?

"זה קרה עד לפני חמש שנים. היום המחירים בערים שכנות זהים למחירים ברעננה, רק שהתמורה לכסף בהוד השרון גדולה יותר, כי שם אתה מקבל תמורת 2.3 מיליון שקלים דירת ארבעה חדרים בגודל 120 מ"ר בבניין של 18 קומות, לעומת ארבעה חדרים ברעננה בגודל של 92 מ"ר. רעננה תמשיך להיות עיר מבוקשת".

מה אתה צופה לנדל"ן ברעננה?

"צופה שתהיה פה עליה של ששה אחוז בגלל שכונת נווה זמר, שתמשוך את השוק למעלה".

אורי חן, יועץ נדל"ן בכיר ב"רימקס", סבור דווקא יש ירידת מחירים ברעננה: "צפיתי האטה וירידה במחירים, שזה דבר טבעי אחרי שמונה שנים של עליות. 'מחיר למשתכן' השפיע. אמנם בשבועיים האחרונים אני מזהה התעוררות מסוימת, אבל מוקדם לנתח אותה".

את הירידה החדה ביותר ברעננה ניתן לזהות בשוק הדירות ובתי יוקרה, כפי שמספר חן: "מדובר בשיעורי ירידה של 5-10 אחוז מהמחיר הריאלי של הנכס, אלא אם מדובר בבית עם נתונים מצוינים. לאחרונה מכרתי בית מפואר בקריית גנים, בית שביקשו עליו 6 מיליון שקלים, ולבסוף נמכר בחמישה מיליון שקלים, וכולם יצאו מרוצים. לקוחות שלי, בחלקם עברו לבתי יוקרה בהוד השרון, שם המחירים יותר שפויים ומקבלים תמורה גדולה יותר עבור הכסף".

"הקיפאון בשוק הנדל"ן מביא לכך שלוקח יותר זמן למכור דירה", מוסיף חן. "אם פעם מכרו דירת ארבעה חדרים בתוך חודש, היום זה יכול לקחת גם חצי שנה".

חן מדגיש שהביקוש לדירות במרכז העיר עדיין גדול מאוד. "רעננה תמשיך להיות מבוקשת. זו עיר מעולה, יש לה שם טוב ברמת החינוך והאוכלוסייה ברמה גבוהה, ויש פארק, בתי קפה ומסעדות מודרניות, והערך המוסף הם העולים החדשים שהתאקלמו בעיר. יש הרבה לקוחות שעברו מהרצליה פיתוח לרעננה".

הצפי: 120 אלף תושבים

כשבודקים את מצב הנדל"ן בעיר אי אפשר להתעלם מתנופת הבנייה במרכז העיר, במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. על פי נתונים המופיעים באתר "מדלן", כ-80 פרויקטים של בנייה בתמ"א 38 ברעננה קיבלו היתרי בנייה, וכ-80 נוספים ממתינים להיתר. הפרויקטים שאושרו מוסיפים 600 דירות נוספות לעיר – ממוצע של כשבע דירות לבניין.

"רעננה היא מהמובילות ביישום התחדשות עירונית ע"י תמ"א 38 ופינוי בינוי. בכך משפרים את איכות חיי התושבים הקיימים, מוסיפים מלאי של דירות בחלקים הוותיקים של העיר ונותנים מענה לביקוש לדירות נוספות במרכז העיר", אומר יו"ר ועדת המשנה לתיכנון ובניה, עו"ד איתן גינזבורג. "נכון להיום מונה העיר כ-85 אלף תושבים, ולפי תכנית המתאר שלה היא אמורה להתפתח לכדי כ-120 אלף תושבים.

"בימים אלו נבנות שלוש שכונות חדשות: 'נאות עוזי', בה 238 דירות שנבנו ושווקו כפרויקט ראשון בארץ לשכירות ארוכת טווח בעיקר לזוגות צעירים, לרבות לזכאי משרד השיכון במחירים מפוקחים הנמוכים משמעותית ממחירי השוק; "נווה זמר", הגדולה ביותר בתולדות רעננה וכוללת כ-3,500 יח"ד שמחציתן כבר בבנייה, ובה נחנכו ספורטק חדשני, גינות ציבוריות ומוסדות חינוך; ו"נאות שדה" המונה למעלה מ-400 דירות ששני שליש מהם דירות קטנות יחסית המתאימות לצעירים רובן ישווקו במסגרת "מחיר למשתכן".
"העירייה פועלת שברעננה ישווקו מאות דירות במחירי "מחיר למשתכן", שבמסגרת זו ניתנת עדיפות מסויימת לתושבי העיר. נכון להיום שווקו כבר 200 דירות לזכאים במחירים מופחתים ממחירי השוק".